摘要：
6月12日晚間，已經(jīng)停牌5個(gè)買賣日的金茂旅店與中國(guó)金茂團(tuán)結(jié)突然宣布一則通告，建議放置私有化金茂旅店，同時(shí)撤回上市。金茂旅店（原金茂投資）于2014年以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額... 
6月12日晚間，已經(jīng)停牌5個(gè)買賣日的金茂旅店與中國(guó)金茂團(tuán)結(jié)突然宣布一則通告，建議放置私有化金茂旅店，同時(shí)撤回上市。金茂旅店（原金茂投資）于2014年以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額約35.31億港元，是中國(guó)金茂分拆上市的旅店?duì)I業(yè)板塊。金茂旅店為何突然“棄市”？在現(xiàn)金流云云重要的2020年，為了私有化，金茂可能要支出約32億港元的價(jià)值，背后的真正商業(yè)念頭又是什么？
Chapter 01
旅店上市6年
股價(jià)最多跌了超60%
2014年，金茂旅店（原金茂投資）以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額約35.31億港元，上市的刊行價(jià)為5.35港元/股。在上市六年間，金茂旅店股價(jià)整體顛簸下行至3.68港元/股，較上市刊行價(jià)5.35港元/股下跌了31.2%。而最近一年來（52周內(nèi)），金貿(mào)旅店股份最低下行至2.11港元/股，跌破刊行價(jià)跨越60%。
有意思的是，金茂旅店的股價(jià)一度維持在2.62港元/股左右，但金茂旅店在停牌前的三個(gè)買賣日股價(jià)連漲，由2.62港元/股拉升至3.68港元/股，漲幅達(dá)40.46%，或與本次提議私有化及退市有關(guān)。
通告聲明，金茂旅店私有化價(jià)錢是4.8港元/股，較停牌前收市價(jià)3.68港元/股溢價(jià)30.4%。因此，本次私有化的6.64億股對(duì)應(yīng)現(xiàn)金總額約31.905億港元，包羅向要約人中國(guó)金茂一致行動(dòng)人士、及設(shè)計(jì)股份合訂單元自力持有人支付的款子。
對(duì)于提議私有化的緣故原由，金茂旅店在通告中給出了三個(gè)注釋。一是現(xiàn)在新冠疫情和全球各國(guó)旅游業(yè)限制等影響，私有化相符歷久生長(zhǎng)；二是金茂旅店股份合訂單元的流動(dòng)性較低，該情形已連續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間；三是現(xiàn)在是變現(xiàn)投資的好機(jī)會(huì)。
對(duì)于金茂旅店通告中的第二個(gè)注釋，實(shí)際上是認(rèn)可了其上市后的尷尬事實(shí)。從資源方面來說，金茂旅店自2014年7月以商業(yè)信托的形式在香港上市以來，股票的流通性不佳，估值也不高，日均買賣量?jī)H22萬股，占所有已刊行股本的0.011%，云云低的流動(dòng)性導(dǎo)致公司控股股東無法從資源市場(chǎng)上籌集資金，為公司提供生長(zhǎng)資金。
Chapter 02
3437個(gè)豪華房間
入住率只有25%
金茂旅店2019年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)在共持有海內(nèi)8家旅店及上海金茂大廈綜合體項(xiàng)目，旅店?duì)I業(yè)為公司主要收入泉源。其中，5家旅店位于北上廣深四大一線都會(huì)，3家旅店位于三亞、麗江等著名旅游都會(huì)，各自位置皆為所在都會(huì)的焦點(diǎn)地帶，均為豪華旅店。
上海區(qū)域有上海金茂君悅大旅店及崇明金茂凱悅旅店；三亞區(qū)域有金茂三亞亞龍灣希爾頓大旅店及金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓旅店；北京地區(qū)有金茂北京威斯汀大飯店及北京金茂萬麗旅店；其他區(qū)域有金茂深圳JW萬豪旅店、麗江金茂旅店·凱悅臻選及麗江金茂璞修雪山旅店（前稱為麗江金茂君悅旅店）。
年報(bào)顯示，2019年，團(tuán)體旅店經(jīng)營(yíng)收入約為人民幣17.67億元，較上年同期下降5%；物業(yè)租賃收入約為人民幣4.8億元，較上年同期下降4%；其他收入主要包羅金茂大廈88層旅行廳、物業(yè)治理以及輕資產(chǎn)營(yíng)業(yè)，較上年上升12%，主要由于金茂大廈88層旅行廳及輕資產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的增添。據(jù)了解，金茂88層旅行廳整年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣7400萬元，營(yíng)收及觀光人數(shù)均創(chuàng)出開業(yè)至今（除世博年外）20年來同期歷史最高紀(jì)錄。同時(shí)整年對(duì)外咨詢新簽約3個(gè)超高層旅游咨詢項(xiàng)目。創(chuàng)新項(xiàng)目金茂云中閑步實(shí)現(xiàn)自主平安運(yùn)營(yíng)，整年實(shí)現(xiàn)收入人民幣490萬元。
但金茂旅店的收入?yún)s一直不溫不火，進(jìn)入2020年，疫情打擊，連金茂大廈的穩(wěn)固收入也受到偉大影響。金茂大廈旅行營(yíng)業(yè)監(jiān)于運(yùn)營(yíng)平安思量以及應(yīng)上海市文旅局要求，于1月24日下晝住手營(yíng)業(yè)，一直到今年的5月8日才恢復(fù)開放。
疫情時(shí)代，金茂旅店旗下各旅店保持營(yíng)業(yè)狀態(tài)，但入住率又進(jìn)一步顯著下降。憑據(jù)最新的一季度財(cái)報(bào)：金茂旅店合計(jì)房間數(shù)目為3437間，一季度，旅店房間累計(jì)入住率為25.1%，去年同期為75.6%，同比下降66.9%；累計(jì)平均房?jī)r(jià)為1408元，同比下降7.5%；累計(jì)每間房收益為353元，去年同期為990元，同比下降64.4%。
針對(duì)疫情對(duì)公司營(yíng)業(yè)的影響，金茂旅店也在通告中認(rèn)可，疫情對(duì)中國(guó)旅店行業(yè)甚至旅游業(yè)發(fā)生了偉大打擊，公司的旅店及旅行營(yíng)業(yè)亦受到顯著影響。
一夜成名的新發(fā)地和它背后的男人。
Chapter 03
剖析：為什么地產(chǎn)商的
旅店夢(mèng)這么難？
每個(gè)地產(chǎn)商，似乎都有一個(gè)旅店夢(mèng)。然則從萬到達(dá)富力，從碧桂園到金茂，旅店帝國(guó)夢(mèng)想，似乎都沒那么容易實(shí)現(xiàn)。
老牌地產(chǎn)商萬達(dá)2019年又開業(yè)旅店85家，籌建及待開業(yè)旅店100余家，籠罩全球100余座都會(huì)。但憑據(jù)今年3月尾宣布的財(cái)報(bào)，2019年，萬達(dá)旅店沒有掙到大錢，整年還凈虧損1.5億港元。而昔時(shí)從萬達(dá)接盤的富力地產(chǎn)，199億“接盤”萬達(dá)77家旅店，現(xiàn)在已經(jīng)欠債3千億！
今年4月20日，像昔時(shí)號(hào)稱3年要建100萬間長(zhǎng)租公寓一樣，英氣十足的碧桂園宣布，焦點(diǎn)同盟企業(yè)鳳悅旅店及度假村正式宣布建立，組織治理全球逾500億元旅店資產(chǎn)。
先豈論碧桂園的旅店未來，但碧桂園并不是旅店新手，在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)“深耕”了10多年。已往10多年的旅店生長(zhǎng)，碧桂園的成就并不好，反而由于過大的旅店資產(chǎn)帶來一些壓力。2017年，碧桂園旅店數(shù)目首次泛起下滑，從2016年底的62個(gè)旅店貯備項(xiàng)目銳減到了48個(gè)，同時(shí)收益下跌了2%至16.74億元。對(duì)此，碧桂園示意是由于處置了部門旅店。
2017年最先，正是碧桂園規(guī)模高速擴(kuò)張的時(shí)刻，從1000億到3000億到5500億，直至坐上銷冠。這一時(shí)期，碧桂園選擇將旅店?duì)I業(yè)進(jìn)行了瘦身。爾后在2018年，旅店?duì)I業(yè)最先淡出碧桂園的年報(bào)，不再顯而易見地自力泛起，而是并在了“包羅物業(yè)投資、分拆上市前的物業(yè)治理、旅店履歷及其他其他分部”內(nèi)里，在營(yíng)及籌備開業(yè)的旅店明細(xì)也被去掉。
若是硬要找一個(gè)旅店做的相對(duì)好的地產(chǎn)商，也許只能是世茂了。也是走了10年的彎路，2015年，世茂才最先建立建立屬于自己的旅店品牌。2017年，世茂團(tuán)體和和喜達(dá)屋資源團(tuán)體建立的合資公司，雙方各出資1億美元建立合資旅店公司，用于以海內(nèi)一二三線市場(chǎng)為重點(diǎn)的拓展輕資產(chǎn)旅店?duì)I業(yè)。其中世茂持股51%，喜達(dá)屋資源持股49%。世茂在旅店?duì)I業(yè)上的定位也逐漸清晰，輕重資產(chǎn)并行，作為未來的計(jì)謀偏向。
只管受疫情影響，但世茂照樣設(shè)計(jì)2021年旅店數(shù)目到達(dá)300家。世茂團(tuán)體董事局副主席、總裁許世壇就曾示意，希望2021年能夠和拆分世茂旅店和物業(yè)的單獨(dú)上市。不外，可以一定的是，世茂旅店也不會(huì)一帆風(fēng)順，資金鏈上的“流動(dòng)性隱憂”一直都在，世茂在持有物業(yè)上沉淀了大量資金，運(yùn)營(yíng)壓力加大。數(shù)據(jù)顯示，這幾年，世茂在深圳、上海等地矜持了不少旅店、高樓資產(chǎn)，企業(yè)欠債率一度較高。
Chapter 04
料想：旅店+商業(yè)
或打包重新上市！
以上的案例，我們可以剖析，地產(chǎn)商做旅店，危急并存。一方面，做旅店必須摒棄地產(chǎn)頭腦，需要專業(yè)旅店人去運(yùn)營(yíng)；另外一方面，地產(chǎn)商習(xí)慣陷入“輕重資產(chǎn)”平衡的漩渦中，容易泛起資金鏈隱憂。
金茂旅店和世茂旅店實(shí)在一直存在資金鏈隱憂，他們做的旅店要么是都會(huì)地標(biāo)式旅店，要么是超豪華旅店，再不濟(jì)也是高端旅店。今年的世界性疫情，外洋商旅住客以及海內(nèi)會(huì)務(wù)需求險(xiǎn)些泛起斷崖式下跌，豪華旅店影響首當(dāng)其沖。
那么，此時(shí)的金茂旅店，為何要執(zhí)行私有化退市呢？為了退市，接納股份，還需要花掉30多億港幣，事實(shí)出于什么思量？
憑據(jù)金茂的通告，“在現(xiàn)在的情形下，中國(guó)金茂擬對(duì)金茂旅店投資公司的資產(chǎn)組合作出需要的調(diào)整，以渡過該段艱難時(shí)期。”中國(guó)金茂稱，若是能夠?qū)嵭?，雖然可能會(huì)對(duì)團(tuán)體中短期的財(cái)政業(yè)績(jī)等發(fā)生負(fù)面影響，但中國(guó)金茂可以更天真地開展需要的資產(chǎn)組合調(diào)整，并作出與團(tuán)體歷久目的相符的戰(zhàn)略決策。
中國(guó)金茂為中國(guó)中化團(tuán)體旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，焦點(diǎn)營(yíng)業(yè)分為地產(chǎn)開發(fā)、旅店、商業(yè)三大板塊。金茂旅店所在的旅店板塊營(yíng)業(yè)總資產(chǎn)201.07億元，在中國(guó)金茂總資產(chǎn)占比僅為5.5%。
——你看的沒錯(cuò)，旅店板塊在金茂這棵大樹下只是一個(gè)“小幼苗”，幼苗長(zhǎng)了6年，依然發(fā)育不良，花點(diǎn)小錢撥正扶持一下，純屬正常調(diào)整。
中國(guó)金茂披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年前5個(gè)月累計(jì)取得簽約銷售金額同比增進(jìn)19.78%至652.35億元，累計(jì)簽約銷售建筑面積約379.9萬平米。停止5月31日，已錄得已認(rèn)購(gòu)（未簽約）物業(yè)銷售金額共計(jì)112.91億元。根據(jù)其2020年2000億元的銷售目的來算，現(xiàn)在的目的完成率為32.62%。——對(duì)于2000億的商品房銷售目的來說，30多億真的只是小錢。
至于私有化退市之后，中國(guó)金茂作何計(jì)劃，包羅我在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士一致以為，金茂此舉意在重組資產(chǎn)，下一步極有可能，團(tuán)結(jié)商業(yè)板塊做大二次上市。
憑據(jù)通告，金茂旅店設(shè)計(jì)于6月15日上午9點(diǎn)復(fù)牌買賣。接下來詳細(xì)動(dòng)向的謎底，也將一步一步揭開。
