網(wǎng)賺單干項(xiàng)目,海南地產(chǎn)困局

摘要： 自從6月1日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式宣布，關(guān)于海南房地產(chǎn)的走勢(shì)成了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。官方亮相很堅(jiān)決，給海南房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)早早戴上了“緊箍咒”。海南省委書記、海南省人大常委會(huì)...

自從6月1日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式宣布，關(guān)于海南房地產(chǎn)的走勢(shì)成了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

官方亮相很堅(jiān)決，給海南房地產(chǎn)市場(chǎng)生長(zhǎng)早早戴上了“緊箍咒”。海南省委書記、海南省人大常委會(huì)主任劉賜貴在6月8日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上示意，海南嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要若干就建若干，不會(huì)成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

“加工廠”這個(gè)提法很稀奇。在我們的民眾看法中，加工廠大多屬于技術(shù)含量低、投資收益低，且大多處于行業(yè)中小游的代稱。但反觀房地產(chǎn)行業(yè)，你非得說(shuō)它毫無(wú)技術(shù)含量確實(shí)也不算冤枉它，雖然有許多房企會(huì)示意不服氣，但這絕對(duì)是個(gè)賺錢的行業(yè)，無(wú)論是賣地的政府照樣賣房的開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介都賺得盆滿缽滿；從職位上說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在在整個(gè)社會(huì)絕對(duì)擁有偉大的話語(yǔ)權(quán)。

那海南所謂的不會(huì)成為房地產(chǎn)“加工廠”又作何解呢？

這可能源于海南現(xiàn)在的定位。海南這幾年的政策盈利不停，自2018年4月13日確定海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)和中國(guó)特色自貿(mào)港，而且把海南的定位確定為周全深化革新開(kāi)放的試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)中央、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)后，海南的樓市政策日趨收緊，2018年4月22日，海南出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，商品住宅執(zhí)行全域限購(gòu)，基本凍結(jié)了海南樓市，雖然2018年8月通過(guò)人才政策（“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”設(shè)計(jì)）進(jìn)行了適當(dāng)松綁，但海南仍是今天中國(guó)樓市政策最嚴(yán)肅的省域。

這次的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》將海南政策盈利推向一個(gè)熱潮。憑據(jù)方案，海南自由貿(mào)易港建設(shè)主要內(nèi)容可以歸納綜合為“6+1+4”，其中“1”就是構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，突出海南的優(yōu)勢(shì)和特色，大力生長(zhǎng)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。這似乎就是海南現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)加壓的緣故原由——房地產(chǎn)“加工廠”與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性矛盾。

6月11日，海南省委第八次全體會(huì)議通過(guò)“關(guān)于貫徹落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的決議”?！皼Q議”提到，堅(jiān)持“房住不炒”，建立健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和調(diào)控評(píng)價(jià)審核查處機(jī)制，堅(jiān)決做到任何項(xiàng)目不附帶商品房用地。其中另有一點(diǎn)也需引起注重，即革新商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，執(zhí)行現(xiàn)房銷售制度。

海南堅(jiān)決破除“房地產(chǎn)依賴癥”被官方多次稱為“壯士斷腕”，可見(jiàn)刻意之大。很難想象，房地產(chǎn)行業(yè)在海南竟然猶如老鼠屎，生怕被它壞了一鍋羹。只是，房地產(chǎn)這個(gè)“腕”真的該斷嗎？

由于地理和政策緣故原由的疊加，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在鎂光燈下。許多人憂郁，在建設(shè)自由貿(mào)易港的局勢(shì)之下，海南房地產(chǎn)又將迎來(lái)上漲。

但房?jī)r(jià)失控和上漲是有區(qū)別的?？梢砸欢ǖ氖牵诤Ｄ献杂少Q(mào)易港建設(shè)的利好下，房?jī)r(jià)上漲是大趨勢(shì)，這與政府發(fā)不生長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)關(guān)系，只要自由貿(mào)易港建設(shè)正常開(kāi)展，只要市場(chǎng)還能流動(dòng)，屋子還能生意，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間海南房產(chǎn)升值的空間就在。

海南已往5個(gè)月的房?jī)r(jià)顛簸就很能說(shuō)明問(wèn)題。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年1-5月海南全省累計(jì)衡宇銷售面積為181.79萬(wàn)平方米，同比下降38.8%；衡宇銷售額為288.0731億元，同比下降40.0%。但折合衡宇銷售均價(jià)5月份為15846元/平方米，與前4月均價(jià)15849元/平方米相比，只跌了3元/平方米，疫情之下，海南房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺可見(jiàn)一斑。

以是單純討論房?jī)r(jià)的漲跌數(shù)字是毫無(wú)意義的，要害還得看內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力，除了一直以來(lái)海南樓市最大驅(qū)動(dòng)力的政策之外，海南另有內(nèi)在的稟賦。

野村東方國(guó)際證券在近期的研報(bào)《日本房地產(chǎn)投資洞察》中，以日本為例提出5類房產(chǎn)更值得投資，包羅人口凈流入?yún)^(qū)域房產(chǎn)，旅游勝地投資，高租金區(qū)域房產(chǎn)，日本房地產(chǎn)投資信托基金（J-REITs），以及國(guó)際大都市的豪宅。

以此來(lái)剖析海南同樣有借鑒意義，海南作為旅游勝地，既有旅行型的游客，另有大量的候鳥型的游客，每年流入的人口數(shù)量不小，購(gòu)置力興旺，而且三亞、海口的海景房、豪宅向來(lái)為投資者所鐘愛(ài)，再加上連續(xù)的政策利好，多重因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)若是不漲才怪。

那海南房?jī)r(jià)失控了嗎？在2018年的“4.22”政策之后，海南樓市的調(diào)控達(dá)到了巔峰，但顛簸卻并不大，以更能反映流動(dòng)性的二手房成交價(jià)為例，海口房?jī)r(jià)近兩年一直在15000元/平方米上下顛簸；三亞顛簸稍大但也基本上在30000±3000元/平方米顛簸，這與深圳、杭州這兩年房?jī)r(jià)的飛漲實(shí)在另有不小差距。可以說(shuō)，在調(diào)控政策之下，海南房?jī)r(jià)事實(shí)上已經(jīng)盡在掌握之中了。

那么回到前面的問(wèn)題，自由貿(mào)易港的建設(shè)，有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)防死守嗎？

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海南的生長(zhǎng)，可以說(shuō)與房地產(chǎn)的崛起密不可分，雖說(shuō)這個(gè)過(guò)程中有過(guò)1990年代房產(chǎn)泡沫破滅后的陣痛，但總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的生長(zhǎng)與海南的產(chǎn)業(yè)是密不可分的。

前面我們說(shuō)過(guò)，自由貿(mào)易港的建設(shè)，海南提出建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，其中就包羅突出海南的優(yōu)勢(shì)和特色大力生長(zhǎng)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

但北京大學(xué)國(guó)家生長(zhǎng)研究院院長(zhǎng)姚洋以為，從整體來(lái)看，海南的優(yōu)勢(shì)在于當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，以是應(yīng)該大力生長(zhǎng)旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將海南建設(shè)成為類似于美國(guó)的佛羅里達(dá)州，成為一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。

姚洋以為，若要執(zhí)行跨越式的生長(zhǎng)，比如在海南自貿(mào)港推行金融開(kāi)放，這種可能性幾乎是零。由于金融生長(zhǎng)是要有群集效應(yīng)，要有壯大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，上海、東京、深圳都有其生長(zhǎng)成為金融中央的經(jīng)濟(jì)體量，海南沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支持，并沒(méi)有這樣的優(yōu)勢(shì)。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年海南省區(qū)域生產(chǎn)總值完成5308.94億元，在天下31個(gè)省市自治區(qū)中排名28位，僅高于寧夏、青海和西藏。

若是將海南當(dāng)成一個(gè)都會(huì)，在天下都會(huì)GDP排行榜上，僅比哈爾濱高一點(diǎn)點(diǎn)，排名到了43位，排名前線的北上廣深都是2萬(wàn)億以上的規(guī)模，要打造金融中央道阻且長(zhǎng)。

姚洋以為整體來(lái)說(shuō)對(duì)海南未來(lái)的建設(shè)仍傾向于打造國(guó)際化旅游島，基于此，他以為海南經(jīng)濟(jì)增進(jìn)的新動(dòng)力之一是生長(zhǎng)房地產(chǎn)和開(kāi)放戶籍，人口多了，經(jīng)濟(jì)就生長(zhǎng)起來(lái)了。

中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇持相似看法，房地產(chǎn)是海南生長(zhǎng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要物質(zhì)載體與支持。既然要建設(shè)海南自由貿(mào)易港，就不應(yīng)該歷久限制海南房地產(chǎn)的生長(zhǎng)。他以為，海南自由貿(mào)易港要繼續(xù)生長(zhǎng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)，離不開(kāi)生長(zhǎng)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。人們說(shuō)這些“都不是房地產(chǎn)”，實(shí)在都是“穿上馬甲”的房地產(chǎn)。若是是為了防止“炒房”行為就打壓房地產(chǎn)行業(yè)，難免有“把洗澡水與孩子一起潑掉”的嫌疑。

“房住不炒”的焦點(diǎn)實(shí)在是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而住民收入又跟不上，通俗百姓買不起房。若是回到這個(gè)原點(diǎn)，那么問(wèn)題就好解決了。

要落實(shí)“房住不炒”，筆者以為首先要認(rèn)可一個(gè)基本事實(shí)，那就是屋子從來(lái)都有兩個(gè)屬性，即棲身屬性和財(cái)富屬性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的生長(zhǎng)，也應(yīng)該遵照兩條線，即既要完善以政府為主導(dǎo)的住房保障系統(tǒng)，也要鋪開(kāi)以市場(chǎng)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)系統(tǒng)。

只管現(xiàn)在海南官方一直在提健全住房保障和供應(yīng)系統(tǒng)，生長(zhǎng)市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房，但現(xiàn)在的高壓調(diào)控政策卻導(dǎo)致了兩頭不討好。一方面市場(chǎng)化住房由于調(diào)控緣故原由，海南近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)墜入冰點(diǎn)，2019年海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降22.1%，全省衡宇銷售面積829.34萬(wàn)平方米，比上年下降42.1%，衡宇銷售額1275.76億元，下降38.8%，同期天下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增進(jìn)9.9%。

我們多次說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)投資動(dòng)員的是大產(chǎn)業(yè)鏈，從上游的原材料到下游的裝修裝飾，是實(shí)實(shí)在在的實(shí)體行業(yè)，限制房地產(chǎn)行業(yè)，也將襲擊海南的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。至于許多人說(shuō)的房地產(chǎn)行業(yè)的擠壓效應(yīng)則是另外一個(gè)問(wèn)題。

另一方面，由于限制商品住房市場(chǎng)，歷久壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)，又會(huì)使消費(fèi)市場(chǎng)和政府財(cái)政收入受到影響，2019年海南全省地方一樣平常公共預(yù)算收入僅814.1億元，在“大政府”的當(dāng)下，要負(fù)擔(dān)保障性住房建設(shè)義務(wù)何其難。因此，鋪開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有主要意義。

孟曉蘇以為，對(duì)于海南樓市是典型的“二元結(jié)構(gòu)”，外來(lái)購(gòu)房者與內(nèi)陸通俗住民購(gòu)置的一樣平常不是同類衡宇，外來(lái)購(gòu)房者更青睞海景房、高端住宅，因此這類住房?jī)r(jià)格上漲對(duì)內(nèi)陸住民來(lái)說(shuō)影響不大，反而利益更多，由于政府土地收入與相關(guān)稅收由此增添，就可以拿出更多資金投入保障性住房建設(shè)，更好知足內(nèi)陸住民的拆遷安置等保障性住房需求，讓政府有更多的動(dòng)力和能力推進(jìn)老舊小區(qū)革新和安居房的建設(shè)。

退一萬(wàn)步說(shuō)，真有炒房者，也不是毫無(wú)辦法，當(dāng)下正在討論的房產(chǎn)稅是一個(gè)可選項(xiàng)。姚洋以為，對(duì)于投機(jī)者，政府應(yīng)放任其自由生長(zhǎng)，征收高稅收，通過(guò)這種方式，政府可以拓寬財(cái)政收入口徑，也算是一種較好的收入轉(zhuǎn)移方式。

在海南，不光要收房地產(chǎn)稅，還可以征收商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅。這樣可以使海南內(nèi)陸的住民有更多機(jī)遇住上更好的屋子，提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏健?/span>

海南現(xiàn)在的情形，問(wèn)題就出在該保障的保障不足，該市場(chǎng)的市場(chǎng)不充分。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，從海南房產(chǎn)泡沫至今已有近30年，該有的教訓(xùn)早就有了，若是今天對(duì)樓市的調(diào)控仍走“一放就亂，一抓就死”的老路，海南自由貿(mào)易港的建設(shè)怕照樣要走彎路。房地產(chǎn)不是洪水猛獸，是疏是堵不言而喻。