地產(chǎn)防疫戰(zhàn)丨疫情靠山下地產(chǎn)走勢電話會議,現(xiàn)在有什么好的網(wǎng)賺項目

摘要： 一、疫情的短期影響較大，企業(yè)會有債務(wù)壓力今年整年來看的話，房地產(chǎn)行業(yè)會有怎樣的調(diào)整和轉(zhuǎn)變呢？短期的影響最直接的一定照樣售樓處，由于人人也都知道，年頭是銷售的淡季，我們自己也算了一些...

一、疫情的短期影響較大，企業(yè)會有債務(wù)壓力

今年整年來看的話，房地產(chǎn)行業(yè)會有怎樣的調(diào)整和轉(zhuǎn)變呢？短期的影響最直接的一定照樣售樓處，由于人人也都知道，年頭是銷售的淡季，我們自己也算了一些數(shù)，假設(shè)2月份到4月份這三個月是疫情影響期。從銷售上看，歷史各年這三個月的銷售占比在20%，算是一個銷售淡季。然則2020年2~4月份確是債務(wù)到期逆的旺季，占整年到期債務(wù)的30%，也就意味著實在有一個不匹配的情形。固然，由于每年年頭都是金融機構(gòu)資金額度相對來說會對照寬裕的時刻，以是人人也都傾向于年頭的時刻乞貸，今年1月份的時刻，海外債刊行實在是對照多的，若是要往后看的話，可能海外債的刊行也不少，然后包羅其他的公然市場融資，接下來的政策可能都市有一些緩解。

那么若是我們單純的從銷售的淡季和債務(wù)的旺季上來看的話，就已經(jīng)能看得泛起在可能會有第一個壓力，即資金的壓力。那么資金的壓力體現(xiàn)在哪呢？對地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售回款才是地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金泉源，其次才是融資。雖然說是銷售淡季，但若是銷售業(yè)績下滑的話，許多公司的現(xiàn)金流是無法匹配的。我們說現(xiàn)金流量表后移，然則后移的現(xiàn)金流量表正好遇到債務(wù)歸還的時間點錯配的情形之下，企業(yè)會有一定的債務(wù)壓力。

固然，剛剛我們也提到許多債務(wù)可以展期，然則僅限于一些公然債，公然債有些可以回售，人人看一些公司的通告可以知道，有些公司還不能100%回售，有一部門照樣需要被要求強制兌付。

那么憑據(jù)這個情形來看的話，表外公然市場的債務(wù)云云，那么有一些偏影子銀行渠道的部門，可能人人也會想去做一下試探，但我們預(yù)計影子銀行的放寬還存在一定壓力，以是說，若是人人有一部門來自影子銀行的融資，又恰巧順應(yīng)到現(xiàn)金流退卻的話，從我們的角度來說，我們建議人人早一點去做一些相同事情，看能不能把債務(wù)限期錯配的問題解決掉，否則的話，會泛起一定水平上的短期資金壓力。

這個是銷售層面上的，那么比銷售層面上稍微好一點的照樣在于施工。我們最近也與一些修建商做了相同，從修建商的反饋情形來看的話，修建商的情形稍微會好一點，以整年12個月來看，只要歇工的時間不跨越一個月，那么在剩下的11個月都可以通過趕工的方式把工期給追回來。以是，對于在建項目的繼續(xù)施工環(huán)節(jié)部門的影響照樣對照小的。

然則，新開工部門短期可能會受到影響，以是，若是人人有新拿地、新開工項目的話，我們建議至少在疫情偏晴朗之前，先暫緩對照好點。一方面思量到資金的問題，另一方面思量到職員復(fù)工的問題。在拿地環(huán)節(jié)，我們以為當前可能是拿地最冷清的時刻，為什么呢？第一、沒有人去拿；第二、可能另有企業(yè)有資金壓力。以是在接下來的拿地計謀方面，我們建議人人去關(guān)注一些收并購，對于中小型企業(yè)的收并購項目應(yīng)該會許多，招拍掛市場可能會連續(xù)冷清。

二、錢幣政策轉(zhuǎn)變預(yù)期——放松空間或有限

若是順著市場往大的偏向去講的話，人人都知道短期都有壓力。實在我們也做也做了一下測算，2020年要完成十三五計劃，憑據(jù)十三五的計劃要求，今年的GDP增進率要跨越5.6%才氣完成十三五計劃。憑據(jù)現(xiàn)在的狀態(tài)來看的話，一季度的GDP增進可能是負的。那么怎樣去完成，人人可能會想到一些刺激措施，好比錢幣政策的刺激，財政政策的刺激。

從這兩個角度來看的話，我們也可以給人人說一些數(shù)據(jù)，昨天國家統(tǒng)計局宣布了CPI的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)異常高，而且有一個欠好的苗頭，非食物增進了1.9%。去年年底的時刻，雖然我們有對照高的CPI，然則我們也可以做連續(xù)的降息。為什么？緣故原由就在于CPI高是由于豬肉貴，然則除了豬肉以外，都不貴，以是我們并不把它理解為通脹，而只是由于由于瘟疫的事宜造成了豬肉的價錢的上升，以是它并不是通脹。然則現(xiàn)在非食物產(chǎn)物也變貴了，這就證實有可能確實是形成了一定水平上的通脹。這導(dǎo)致錢幣政策的空間會很有限，政府也異常想放松，然則放松的幅度可能會比人人預(yù)期的幅度要小，這是錢幣政策層面上的。

三、財政政策趨勢——發(fā)力取決于錢幣政策

第二個就是財政政策，財政政策一直到現(xiàn)在為止，實在都被市場證實是一個偽命題。人人可以看一下修建股，就會發(fā)現(xiàn)修建行業(yè)去年顯示排名倒數(shù)第一，然則去年整年都一直在激勵努力的財政，包羅批地方專項債舉行債務(wù)上的支持，又建了大量的公路、鐵路。但為什么始終感受財政政策似乎無法發(fā)力？有一個很主要的緣故原由，就是房企拿地拿少了。財政里最大的進項少了，若是把政府比作一家企業(yè)的話，就是把賣地得來的錢作為自有資金，地方專項債可以理解為配套的建安或者是開發(fā)貸。相當于一直在批開發(fā)貸，然則沒有自有資金，所有財政基建項目缺乏啟動資金。就像房企要先有拿地的資金，然后我再去舉行開發(fā)貸，但現(xiàn)在拿地的資金都沒有。這個也就是為什么財政想發(fā)力，然則一直沒力可發(fā)的一個主要緣故原由。那么若是說在今年銷售回落的情形之下，我們有沒有可能會看到房企比去年更高的拿地支出？除非一種可能性，就是出了一個錢幣大寬松，導(dǎo)致整個市場泛起了上行趨勢，財政才氣發(fā)力。在這種情形下，財政是效果，它不是一個緣故原由。以是實在我們不需要把財政放在我們的思量局限之內(nèi)，由于它依賴于人人的拿地行為。而拿地行為，它依賴于當前銷售的情形。那我們就回到另外的一個問題上，就是我們現(xiàn)在的政策事實到多松以及什么樣的政策才氣夠使市場泛起顯著的好轉(zhuǎn)？

政策主要可以分成兩類，第1類政策是對住民端的政策，好比說作廢一些限購，作廢一些限貸或者是降一些利率，我們以為這些措施有用，然則效果很有限。我們可以做一下復(fù)盤，我們會發(fā)現(xiàn)2017年就是越限制越好，基本上每周都有都會出臺調(diào)控升級的政策，或者是提高首付比例，或者是限購限貸。然則2017年照樣一個大牛市。到了2018年政策反過來了，住民端政策包羅都會的人才引進、都會貸款利率下行，然則效果2018年是一個什么樣的市場？以是憑據(jù)這樣的一個邏輯上來看的話，實在住民端的政策有用然則效果有限。單純提高住民端的購買力并不能夠讓房價上漲，這說明住民口袋里是否有錢并沒有那么主要，實在背后的緣故原由照樣在于房企口袋里是否有錢。若是房企都有錢，就可以多拿地，之后政府就有了啟動資金，就可以去找銀行、去找配資、提議ppp然后去投資基建。此后會傳導(dǎo)至整個產(chǎn)業(yè)鏈的所有企業(yè)。都由于房企拿地之后，每一個鏈條上的人都市變得更有錢。以是本質(zhì)上來說，整個房地產(chǎn)鏈條的最前端照樣在于房企手頭事實的錢是變多照樣變少。

以是下一步環(huán)境人人只需要去看一個問題，房企口袋里的錢若是說變多了，那就證實接下來政府可能會真正的進入一個大放松，若是是需求端政策的話，我們暫且把它理解為托底型政策。那我們可以做兩個情景假設(shè)，第1個情景假設(shè)就是若是說這一次的政策僅僅是托底政策，而不是刺激政策，人人提到刺激政策念念不忘的是去年不以房地產(chǎn)作為短期刺激工具。原來是什么？原來是經(jīng)濟越差的時刻，你去買房就可以了，由于可以刺激經(jīng)濟。以是最后就會導(dǎo)致在你購買力最弱的時刻，房價反而是一個低谷；當你有購買力了，你去買房，房價已經(jīng)漲起來。

現(xiàn)在還能再做這樣的判斷嗎？就是當沒錢的時刻你要去買房，當有錢的時刻你再去買房，房價又漲起來了。以是你要挑戰(zhàn)自己的購買力，也就意味著要做一個逆周期的判斷，就是未來經(jīng)濟越差，你現(xiàn)在再買房；若是說未來經(jīng)濟變好，你反而不應(yīng)該買房。我信賴若是說是托底政策的話，一定是沒有這個效果的。托底政策的意思是讓地產(chǎn)釀成順周期，哪個都會的住民手里頭有錢了，就去賺誰人都會住民的錢，是找有購買力的地方，而不是找沒有購買力的地方。原來可以找許多沒有購買力的地方，好比說寬大的三四線。一線都會不要拿市中心，我們要拿郊區(qū)來講，為什么？由于郊區(qū)的人太窮，窮的人才會去買房，由于他受不了看到房價上漲，對房價很敏感，一漲就買，這是已往的一個邏輯。放在現(xiàn)在的市場當中，我們再看當前的市場影響的話，那么是否是刺激政策照樣托底政策？實在決議了地產(chǎn)開發(fā)商完全差別的選擇。

四、房企拿地計謀——建議關(guān)注收并購

第2個問題，人人一定照樣會想去拿項目，那就要看一下現(xiàn)在事實有若干項目。若是說人人手頭的貨多，接下來的情形，實在基本不需要去拿地。那么我們的看法是什么呢？這里我們先不討論結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)，結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)是張博給我提供的一個線索，就是有沒有一些庫存是死庫存？若是有死庫存的話，確實可能可以賣的項目不多，我們暫時先不思量死庫存的情形。我們就從全行業(yè)的角度上來說地事實多不多的問題，我們以為地照樣足夠多的。為什么？地多體現(xiàn)為開發(fā)商的杠桿率高，由于只有杠桿起來了，才會有更多的資產(chǎn)，由于杠桿就是欠債。你的資產(chǎn)多就是地多，地多也就是資產(chǎn)多，除非所有者權(quán)益稀奇大，但我信賴沒有哪家地產(chǎn)開發(fā)商是用自有資金去拿地、開發(fā)、銷售，而不借銀行的錢。以是只要能借銀行的錢，大的資產(chǎn)一定是來自于大的欠債。

大的欠債里許多人也會說到有兩部門，一是銷售，一是借金融機構(gòu)的錢，這個回到了我們剛剛前面說的，實在銷售才是最大的融資。那么除了銷售是最大的融資以外，另有一部門從金融機構(gòu)借的錢，這兩部門都很大，也就意味著只要欠債多，對應(yīng)的資產(chǎn)就多。我們現(xiàn)在看一下開發(fā)商就知道欠債都很大，沒有哪家公司的欠債率是低的。至少從現(xiàn)在來看，2019年三季度是唯一的險些所有公司欠債絕對規(guī)模在削減的一個季度，在中國歷史上也少見。若是憑據(jù)這樣的邏輯來看，也就意味著之前欠債是巔峰，現(xiàn)在欠債才剛剛最先降，以是開發(fā)商手中的地一定是有的，不管這個地有沒有那種欠好賣的，或者是還基本就沒開工的，橫豎地是有的。那也就意味著假設(shè)不存在死庫存，一定是有貨可以賣的。

也反過來說明另外一個問題，由于地產(chǎn)開發(fā)商都會和都會間的結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)照樣有些不一樣，好比說有些公司可能有對照大天津、重慶的比重，有些公司可能杭州、蘇州的比重對照大。在這種情形下，收并購的機遇反而會更大，然則只要是收并購，就和地方政府沒關(guān)系，至少除了土增稅以外，賣地收入就和地方政府沒關(guān)系，以是地方政府依然是窮人，依然不要指望通過財政政策去發(fā)力。除非都去公然市場招拍掛，那么對經(jīng)濟的拉動會遠遠高于收并購對經(jīng)濟的拉動。若是只是為了拿項目，事實是公然招拍掛，照樣收并購，實在都沒有多大關(guān)系，都沒有差異，但我照樣傾向以為做收并購的機遇更多，由于價錢可能會變得更廉價。

我把今天給人人匯報的內(nèi)容簡樸的做一個總結(jié)。

第一，短期的影響照樣對照大的。由于售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售回款有對照大的壓力，至于什么時刻能夠清掃？現(xiàn)在確實說欠好，至少從我們獲得反饋的情形來看的話，最近也要等到2月尾，現(xiàn)在的復(fù)工情形確實不太理想。

第二，對于財政政策的發(fā)力，剛剛也提到了，實在自己取決于人人手頭有沒有錢，而對于有沒有錢取決于錢幣政策，錢幣政策一定會松，這個是我們的判斷。但上限是CPI,也就是錢幣政策有限，人人能夠看到口袋里的錢一定會松一點，然則這個松能不能填補掉銷售回款的下行，現(xiàn)在我小我私家傾向于以為不能夠完全填補回來，這是第三個錢幣政策。

第四個拿地計謀，建議多關(guān)注收并購，我以為收并購的項目可能會比招拍掛的加倍劃算，稀奇是在今年銷售下滑的靠山之下。由于中國歷史上只泛起過兩個年份的銷售下滑，一是08年，一是14年。人人想一想08年和14年過的什么日子，若是說今年的銷售也下滑了，那是過什么日子？大致上應(yīng)該能感受出來應(yīng)該怎么去操作。

問答環(huán)節(jié)

疫情下的實體行業(yè)：困境、焦慮與行動

Q1：有沒有憑據(jù)疫情影響，修正對2020年地產(chǎn)投資、新開工和銷售的展望？若何調(diào)整的？

A1：憑據(jù)此前對2020年的預(yù)期，我們對地產(chǎn)投資、新開工、銷售面積的判斷劃分為8.0%、4.0%、0.0%。這個判斷是基于整年維持偏緊的政策，波段式的放松和收緊，但以緊為主。開發(fā)商基于去杠桿的壓力，2019年三季度，是房企首次有息欠債絕對規(guī)模凈削減，那么預(yù)計未來2-3年會成趨勢，企業(yè)會繼續(xù)少拿地、多開工、多推盤、多賣房，以是投資的數(shù)據(jù)給的對照高，為8%，開工是4%、銷售是0%。

假設(shè)疫情影響的時間為3個月（也就是從2月份到4月份，至5月份竣事），且憑據(jù)疫情影響25%舉行測算，憑據(jù)季調(diào)后的效果，在不重新趕工的情形下，我們下調(diào)地產(chǎn)投資、新開工、銷售面積的展望劃分為2.6%、-2%、-5%（相比于之前劃分下調(diào)的百分比點數(shù)為5.4、6、5）。思量投資當中包羅大量的施工，且憑據(jù)施工方反饋的情形來看，在現(xiàn)實施工可以通過趕工的方式重新拉動投資增進，因此，地產(chǎn)投資下調(diào)的幅度將弱于新開工和銷售，最終我們預(yù)計地產(chǎn)投資、新開工、銷售面積的判斷為5.0%、-1.7%、-4.8%。需要注重的是，若是疫情影響幅度為9%，則地產(chǎn)投資將低于6%，進而對GDP目的造成負孝敬。

相比GDP5.6%的下限來看，這個數(shù)據(jù)較低。但近兩年事情會議中，已不把GDP的詳細數(shù)據(jù)作為主要審核指標，以是這個指標的最終完成度疊加疫情期，會不會做一些其它層面上的調(diào)整，現(xiàn)在對照難說。然則總體來看，也許下調(diào)5-6個百分點。最終的效果人人可以不用參考，就是在自己展望的效果上下調(diào)5-6個百分點。 

Q2：在現(xiàn)在市場行情下，您最看好哪一類的都會或哪些區(qū)域？

A2：對于區(qū)域的選擇應(yīng)該照樣基于知足企業(yè)對于規(guī)模的訴求。由于地產(chǎn)企業(yè)必須要拿項目，也必須要賣房，以是規(guī)模始終都是最主要的，沒有之一。但現(xiàn)在的宏觀環(huán)境下，企業(yè)都在縮短資產(chǎn)欠債表，由于欠債要削減，即意味著要還錢，而不是乞貸。以是在這種情形之下，資產(chǎn)端也會削減。資產(chǎn)端少就是土儲變少，整理下上市公司的數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，各公司土儲的絕對規(guī)模都是下降的，也就是土儲的面積和土儲的貨值都是絕對規(guī)模凈削減，然則企業(yè)銷售還能維持正增進，這是由于推盤加速。以是憑據(jù)這樣的邏輯來看，總有一天企業(yè)會沒有規(guī)模。以是企業(yè)現(xiàn)在要做的事情，實在照樣想方設(shè)法的讓自己的規(guī)模不削減，讓杠桿率不下降。

有息欠債短期可能不用還，但歷久來看，照樣需要還。疫情一過，經(jīng)濟一好，該還的錢還得還。以是還得做長遠打算，這就涉及到一個所謂的“地貨比”的觀點，我們有息賣力在削減，然則我們要想方設(shè)法的去提高無息欠債，要么向供應(yīng)商去要錢，要么向住民去要錢，我們把杠桿都從金融機構(gòu)去加，從供應(yīng)商去加，和從住民去加。

以是憑據(jù)這樣的一個邏輯來看，我們傾向于選擇地貨比在3倍左右的市場，即在原有人人所判斷的區(qū)間局限之內(nèi)增添一個條件，這個條件就是房價和地價之間的比值關(guān)系。我傾向于能夠做到2.5倍到3倍，好比房價10000元/平方米，樓面就是3000元/平方米，固然你也可以更高，然則越高越欠好賣。要向住民去要錢的話，必須得賣掉，和向金融機構(gòu)去要錢不一樣。以是，若是是憑據(jù)3倍去篩一篩的話，大部門公司可能會落在一些弱二線都會和強三線都會去做。

然后從產(chǎn)物計謀上來看的話，我們強烈建議人人做精裝修，精裝修即是融資。假設(shè)房價就是10000元/平方米到15000元/平方米，裝修款占比就能占到20%。以是假設(shè)一個公司每年賣1000億的毛坯，每年就能賣1200億的精裝，你多借200億。以是我們強烈建議人人做精裝修。

Q3：若是影響跨越三個月的話，實在所有的企業(yè)影響都是一致的，企業(yè)可能為了急需銷售回款，會集中把一些貨量都釋放到市場里，這會不會帶來供需的失衡的問題，或者市場價錢的下行？

A3：我預(yù)計這次的影響時間應(yīng)該在五六月份，市場上確實會存在一定水平系統(tǒng)性的拋盤，不清掃這種情形。那么在價錢方面的一些影響，實在從去年的下半年以來，人人都接納了一些價錢措施，如一些優(yōu)惠促銷，雖然明面上看起來可能并不是直接降了，然則現(xiàn)實上有一定水平上降價，也有許多的佐證數(shù)據(jù)，好比說天下的成交均價確實是從去年4月份的9800元/平方米直接降到9300元/平方米，對應(yīng)9000元/平方米，泛起5%~6%的房價下跌。那么現(xiàn)在來看，短期的價錢可能已經(jīng)失效了，現(xiàn)在看到的均價可能都不真實。

那么在接下來，假設(shè)已經(jīng)連續(xù)三個月，是不是有可能會有價錢進一步下行的趨勢，我現(xiàn)在來看，確實是存在風險，然則條件是看這幾個月的政策環(huán)境有沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，若是說政策環(huán)境和現(xiàn)在一模一樣，沒有任何轉(zhuǎn)變，基本上可以一定會泛起降價情形。

Q4：有的都會有不允許降價的政策，稀奇是市場下行的對照厲害的都會，好比天津或者三四線的地級市，這會造成價錢在那懸著，然則實在這部門需求已經(jīng)釋放完了，這種情形下這部門需求怎么解決，或者說這些購房需求還在嗎？

A4：針對需求確實欠好討論，然則我在需求端可能比你稍微樂觀一點。我對整年的一個展望是零增進的，實在有一個很主要的緣故原由，就是人人一定會接納降價促銷的一些措施來換得零增進，而且有一個條件是僅限于現(xiàn)在。由于當前的商品房庫存還沒有多到四處都在賣，四處都在降價、打折，還沒有到這個水平。之前沒有這個疫情我們也做過一些測算，憑據(jù)當前的推盤節(jié)奏，到今年四季度可能會泛起商品房庫存偏高的情形。即便人人可能貨源不足，沒有太多分外的新增推盤，那些滯銷的老盤也可能導(dǎo)致投資力度不足的情形。這個的解決方式現(xiàn)在可能只能拿時間換空間，然后通過周全的市場出清，出清一定是以房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目削減的方式來到達，最后獲得供需弱平衡。供應(yīng)和需求都系統(tǒng)性的下臺階，每一年土地出讓也不能能有那么多，每一年的需求量也不會有那么多，來把整個的價錢穩(wěn)定住。若是價錢不穩(wěn)定住，這個是整個宏觀經(jīng)濟的一個系統(tǒng)性風險，這個風險是金融風險。金融風險一旦最先傳導(dǎo)，它會進入惡性通縮環(huán)境，就會從金融問題衍生到經(jīng)濟的問題，以是價錢的風險確實是接下來需要注重的風險。至于您適才說的，若是真的泛起價錢下跌，那些政府怎么辦？若是是個案，我傾向于可能只能政府自己扛了，由于您適才說了天津可能有下降，若是再看一看燕郊，再看一看北京在2017年3月17號調(diào)控之后的市場，我以為房價從最高點應(yīng)該下跌了60%。以是，若是是都會個案就不必憂郁，若是天下許多都會都泛起這種情形，政策可能就來了。

Q5：關(guān)于地貨比的問題，我們公司這幾年實驗舉行了篩選，會存在一個對照大的問題是，若是地貨比到達1:3的情形下，許多弱二線都會都未必能達獲得，強三線都對照少，可能是弱三線到四線都會。然則近幾年這些都會的需求釋放也是對照大，而且從生長趨勢和價錢走勢來看，也存在對照大的下行風險，這里您怎么看？

A5：1:3是房價和樓面價的關(guān)系，從我們領(lǐng)會的情形來看，現(xiàn)在能做到1：2.5~1:3，再高的我們也不太推薦。這個房價區(qū)間，應(yīng)該是1萬5左右，我們以為相對來說這些是對照不錯的都會。那么至于您適才說這些都會里有沒有可能會泛起一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或者說人口外流？我們以為15000塊錢左右的都會，好比說貼著某某某都會的一些縣鎮(zhèn)，或者是貼著上海、杭州、蘇州標簽的這種的都會，否則大部門的都會能夠支持15000照樣有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的。究竟中國的城鎮(zhèn)化確實是沒有走完。

那么在這個歷程當中，隨著中國的一個順周期生長，接下來的產(chǎn)業(yè)在那里？住民在那里?原來是賺窮人的錢，現(xiàn)在要想設(shè)施去賺有錢人的錢。至少從我調(diào)研反饋的情形來看的話，房價能夠到達2萬塊錢的都會，即便它在行政計劃上可能不是省會，然則也一定歸不到弱二線都會去。它可能照樣對照好的區(qū)域。這里我說的是均價，不是最高價。好比像寧波、無錫這些地方，一定有房價跨越3萬，然則大部門的均價我信賴應(yīng)該照樣在2萬塊錢甚至2萬塊錢以下。這些地方地貨比的關(guān)系，實在基本上照樣能做到1:2.5的。以是若是說到1:3，我以為降到四線都會的概率應(yīng)該還不是稀奇大。

Q6：這就是咱們的數(shù)據(jù)矛盾點，我們自己就是干投資的，我們可能一年接觸的地也對照多，以是說您若是從1:3整體拉范圍來講的話，實在寧波基本做不到，我們現(xiàn)在若是在寧波拿地的話，差不多地貨比都是1:1.8左右，由于限價對照嚴酷。

A6：明了您的意思，由于我說的不是某一個項目或者是某一個區(qū)域。我是講平均值的觀點，由于我們比你們詳細拿項目的可能是更偏宏觀，更偏中觀一些，沒有設(shè)施剖析到某一個區(qū)位或者某一個項目，然則至少說我們的數(shù)據(jù)泉源更多的是一些都會的平均成交的地價和平均成交的房價，更多的是這個關(guān)系。至于您適才說可能某一個區(qū)域里頭有，可能算不過來，能收到1:2就很不錯了。一定會存在，而且固然了，別說在寧波，在許多地級市里頭也能夠發(fā)現(xiàn)，確實是這樣的，確實不能夠一概而論。我們只是說給人人提供一個大致的比例關(guān)系，由于至少說從我領(lǐng)會的許多上市公司，確實都能夠做到這樣一個比值關(guān)系，一些上市公司的數(shù)據(jù)、通告數(shù)據(jù)照樣能做獲得。 

Q7：隨著疫情的影響，短期內(nèi)是否看好政府會接納好比說利率下調(diào)，部門都會的限購清掃，這種措施去刺激短期的市場需求？

A7：針對您的問題，我自己的判斷是不會那么快。為什么？若是說我們要舉行一個限購政策，不能能說短期放，然后等市場恢復(fù)了，又把它給收回來，以是要放一定是歷久放，不太可能會泛起，我就放一會兒，后面就不放了。以是我們現(xiàn)在要判斷的是這個疫情到底是短期事情照樣歷久事情，有沒有可能等疫情竣事之后銷售照樣不行，若是銷售照樣不行，才有可能把限購政策清掃，以是短期之內(nèi)不太會清掃限購，短期可能通過一些價錢手段來調(diào)整，好比說通過降低融資成本，或者讓原有融資渠道更通暢一些，例如原來一些企業(yè)做不到借新還舊的，可以讓你借新還舊，都是有可能的。

然則針對限購和首付比例的調(diào)整，我預(yù)計難度可能會大一點。然則在行政政策里頭有哪一些政策是可以動的？我以為可能可以動的就是學(xué)習深圳，降低非普住宅的認定尺度，好比說把非普住宅的面積段去掉，或者是把總價段去掉。

由于有一些都會你要按總價來劃的話，基本上都是非普，以是這種政策它具備一定的不合理性，而限購政策我以為可能會排在第二梯隊來釋放。

Q8：您以為從3月份最先是否會泛起LPR利率下降的情形？